Fallstrangreinigung im Mehrfamilienhaus – Ablauf, Intervalle und Kosten
Eine Fallstrangreinigung kann notwendig werden, wenn im Erdgeschoss das Wasser langsamer abläuft, während in den oberen Etagen zunächst alles normal funktioniert. Der Fallstrang ist die senkrechte Abwasserleitung, über die mehrere übereinanderliegende Wohnungen entwässern.
Für Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften ist die regelmäßige Kontrolle und bedarfsgerechte Reinigung solcher Leitungen ein wichtiger Bestandteil der Instandhaltung. Sie kann dazu beitragen, Ablagerungen frühzeitig zu beseitigen und wiederkehrende Störungen zu vermeiden.
Was ist ein Fallstrang?
Als Fallstrang bezeichnet man eine senkrecht verlaufende Abwasserleitung in einem Gebäude. Sie nimmt das Schmutzwasser aus angeschlossenen Wohnungen und Nutzungseinheiten auf und führt es zur Grundleitung und anschließend zum Hausanschluss.
In einem Mehrfamilienhaus können mehrere Fallstränge vorhanden sein, beispielsweise für unterschiedliche Bereiche oder Nutzungseinheiten. Die Leitungen werden in der Regel über das Dach be- und entlüftet. Für eine Reinigung stehen – abhängig von der Konstruktion der Anlage – verschiedene Zugangsmöglichkeiten zur Verfügung, etwa Revisionsöffnungen oder geeignete Zugänge im oberen Bereich der Leitung.
Warum sich Fallstränge zusetzen
Anders als bei einem einzelnen Abfluss sammeln sich im Fallstrang Abwasser und mitgeführte Stoffe aus mehreren Wohnungen. Je nach Nutzung des Gebäudes können sich dabei unterschiedliche Ablagerungen bilden:
- Fette und Speisereste aus Küchen, die sich an den Rohrwänden ablagern können.
- Seifen- und Waschmittelreste, die zusammen mit anderen Bestandteilen des Abwassers Ablagerungen bilden können.
- Haare und Textilfasern, die sich an vorhandenen Ablagerungen oder Unebenheiten festsetzen können.
- Mineralische Ablagerungen, beispielsweise bei entsprechendem Wasser und Leitungszustand.
- Feuchttücher und andere nicht für die Toilette geeignete Produkte, die zu Verstopfungen beitragen können.
Solche Ablagerungen können den freien Rohrquerschnitt im Laufe der Zeit verringern. Je nach Art und Umfang der Ablagerungen kann sich der Abfluss zunächst unbemerkt verlangsamen und später zu einer Störung führen.
Warum häufig die unteren Wohnungen betroffen sind
Das Abwasser mehrerer Etagen läuft im gemeinsamen Fallstrang nach unten. Befindet sich eine Verengung oder Verstopfung im unteren Bereich des Strangs, kann sich der Rückstau auf mehrere angeschlossene Etagen auswirken. Besonders die tiefer liegenden Anschlüsse können davon betroffen sein.
Für die Hausverwaltung ist deshalb wichtig, wiederkehrende Störungen nicht ausschließlich als Problem eines einzelnen Anschlusses zu betrachten. Treten ähnliche Beschwerden in mehreren Wohnungen desselben Strangs auf, sollte auch die gemeinsame Leitung überprüft werden.
Typische Warnzeichen
Ein Fallstrang kann bereits vor einer vollständigen Verstopfung Anzeichen für eine zunehmende Beeinträchtigung zeigen. Hausverwaltungen sollten insbesondere auf folgende Hinweise achten:
- Gluckernde Geräusche in Abflüssen, insbesondere wenn in oberen Wohnungen Wasser abläuft
- Langsamer Ablauf in mehreren Wohnungen desselben Strangs
- Wiederkehrende unangenehme Gerüche trotz gefüllter Siphons
- Wiederholte Störungsmeldungen aus denselben Wohnungen
- Wasser, das beim Spülen oder Ablaufen in einem anderen angeschlossenen Bereich ansteigt
Treten solche Symptome wiederholt oder in mehreren Wohnungen auf, sollte die gemeinsame Leitung fachgerecht überprüft werden.
So läuft eine professionelle Fallstrangreinigung ab
1. Zugang und Vorbereitung
Zunächst wird geprüft, über welchen Zugang der betreffende Strang gereinigt werden kann. Je nach Gebäude und Leitungsführung kommen beispielsweise Revisionsöffnungen oder geeignete Zugänge im oberen Bereich der Leitung infrage.
Vor Beginn der Arbeiten werden die betroffenen Bewohner informiert. Während der Reinigung sollte der betreffende Strang möglichst nicht benutzt werden. Je nach Verfahren und Gebäudesituation können zusätzliche Schutzmaßnahmen erforderlich sein.
2. Hochdruckspülung
Bei der Hochdruckreinigung wird ein geeigneter Spülschlauch mit einer auf die Aufgabe abgestimmten Düse in die Leitung eingeführt. Die Wasserstrahlen lösen Ablagerungen von der Rohrwand und transportieren gelöstes Material aus der Leitung.
Arbeitsdruck und Düsentechnik müssen an Durchmesser, Material und Zustand der Leitung angepasst werden. Bei älteren oder bereits vorgeschädigten Leitungen ist eine besonders sorgfältige Vorgehensweise erforderlich.
3. Mechanische Nachbearbeitung
Hartnäckige Ablagerungen, verhärtete Fettschichten oder Fremdkörper lassen sich je nach Situation nicht vollständig mit einer Hochdruckspülung entfernen. In solchen Fällen können mechanische Werkzeuge eingesetzt werden.
Welche Technik geeignet ist, hängt unter anderem von Rohrmaterial, Durchmesser und Zustand der Leitung ab. Bei älteren oder korrodierten Leitungen ist besondere Vorsicht erforderlich.
4. Kontrolle und Dokumentation
Nach der Reinigung kann eine Kamerabefahrung zusätzliche Informationen über den Zustand der Leitung liefern. Dabei lassen sich beispielsweise Ablagerungen, Korrosion, Risse oder Muffenversätze erkennen, soweit diese mit der eingesetzten Kameratechnik sichtbar sind.
Für Hausverwaltungen ist eine solche Dokumentation besonders hilfreich, wenn wiederkehrende Störungen auftreten oder eine spätere Instandsetzung geplant werden soll.
Zeigt die Kamerabefahrung relevante Schäden, kann die weitere Instandhaltung gezielt geplant werden. Je nach Schadensbild kommen dabei unterschiedliche Sanierungsverfahren infrage. In bestimmten Fällen ist auch eine Sanierung von innen möglich, wodurch sich umfangreiche Öffnungsarbeiten vermeiden lassen können.
Welche Intervalle sinnvoll sind
Ein pauschales Reinigungsintervall gibt es nicht. Wie häufig ein Fallstrang kontrolliert oder gereinigt werden sollte, hängt unter anderem von der Größe und Nutzung des Gebäudes, dem Alter und Zustand der Leitungen sowie der bisherigen Störungshistorie ab.
Bei Gebäuden mit wiederkehrenden Verstopfungen oder bekannten Problemen kann eine regelmäßige, individuell festgelegte Reinigung sinnvoll sein. Bei unauffälligen Anlagen kann dagegen eine bedarfsorientierte Kontrolle ausreichen.
Besondere Aufmerksamkeit ist bei Gebäuden mit intensiver gewerblicher Nutzung erforderlich, beispielsweise wenn im Erdgeschoss ein Gastronomiebetrieb angeschlossen ist. Hier können Art und Menge der eingeleiteten Abwässer die Belastung der gemeinsamen Leitungen erhöhen.
Für Hausverwaltungen hat ein geplanter Wartungs- oder Kontrolltermin den Vorteil, dass Arbeiten gebündelt und Termine sowie Kosten besser kalkuliert werden können. Ein ungeplanter Rückstau kann dagegen zu einem kurzfristigen Notdiensteinsatz, Einschränkungen für Bewohner und – je nach Situation – weiteren Folgeschäden führen.
Was kostet eine Fallstrangreinigung?
Die Kosten einer Fallstrangreinigung hängen unter anderem von der Anzahl und Länge der Stränge, der Zugänglichkeit, dem Verschmutzungsgrad und dem erforderlichen Arbeitsaufwand ab.
Für Objekte in Hessen und im Rhein-Main-Gebiet können folgende Werte als unverbindliche Orientierungswerte dienen:
- Reinigung eines Fallstrangs: ca. 250 bis 450 Euro
- Abrechnung nach laufendem Meter: ca. 10 bis 14 Euro, sofern nach Leitungslänge kalkuliert wird
- Kamerabefahrung: ca. 150 bis 350 Euro je Strang, abhängig vom Umfang der Untersuchung und Dokumentation
- Zusätzliche Fräsarbeiten: ca. 250 bis 450 Euro, abhängig vom Aufwand
- Mehrere Stränge bei einem Termin: häufig günstiger pro Strang, da Anfahrt und Rüstzeiten gebündelt werden können
Die genannten Beträge sind lediglich Richtwerte. Der tatsächliche Preis kann je nach Objekt, Zugänglichkeit, Rohrzustand, Verschmutzungsgrad, Arbeitsumfang und Anbieter deutlich abweichen.
Ungeplante Einsätze außerhalb der regulären Geschäftszeiten können zusätzliche Kosten verursachen. Je nach Anbieter und Einsatzzeit können beispielsweise Zuschläge für Nacht-, Wochenend- oder Feiertagseinsätze anfallen.
Für Hausverwaltungen mit mehreren Objekten kann ein Rahmenvertrag interessant sein. Feste Konditionen, planbare Termine und eine dokumentierte Historie der einzelnen Objekte erleichtern die langfristige Instandhaltungsplanung.
Können die Kosten auf die Mieter umgelegt werden?
Ob und in welchem Umfang Kosten einer regelmäßigen Rohr- oder Fallstrangreinigung auf Mieter umgelegt werden können, hängt unter anderem von der konkreten vertraglichen Vereinbarung und der rechtlichen Einordnung der jeweiligen Maßnahme ab. Die Umlagefähigkeit sollte daher im Einzelfall geprüft werden. Kosten für die Beseitigung einer akuten Verstopfung sind davon gesondert zu betrachten.
Was Hausverwaltungen vorbeugend tun können
Technische Maßnahmen allein reichen nicht immer aus, da ein Teil der eingetragenen Stoffe aus den angeschlossenen Wohnungen stammt. Zwei Maßnahmen können dazu beitragen, die Belastung der Leitungen zu reduzieren und wiederkehrende Probleme besser zu erkennen:
1. Bewohner informieren
Konkrete Hinweise helfen dabei, typische Fehlbelastungen der Abwasserleitungen zu vermeiden:
- Kein Fett und Öl über den Abfluss entsorgen
- Keine Feuchttücher oder Hygieneartikel über die Toilette entsorgen
- Keine Katzenstreu oder andere ungeeignete Materialien in die Toilette geben
- Bei wiederkehrenden Problemen die Hausverwaltung frühzeitig informieren
Solche Hinweise können beispielsweise in einem gut sichtbaren Aushang oder als separate Bewohnerinformation bereitgestellt werden.
2. Reinigungen und Störungen dokumentieren
Eine Dokumentation der Reinigungen und Störungen nach Objekt und Strang schafft einen besseren Überblick über die Entwicklung der Anlage. Wenn ein bestimmter Strang wiederholt Probleme verursacht, kann dies ein Hinweis auf eine technische Ursache sein. In solchen Fällen kann eine genauere Untersuchung – beispielsweise mit einer Kamerabefahrung – sinnvoll sein.
Zusammenfassung
Die Fallstrangreinigung ist ein wichtiger Bestandteil der Instandhaltung gemeinsamer Abwasserleitungen in Mehrfamilienhäusern. Eine regelmäßige Kontrolle und bedarfsgerechte Reinigung kann dazu beitragen, Ablagerungen und wiederkehrende Störungen frühzeitig zu erkennen und das Risiko ungeplanter Notdiensteinsätze zu reduzieren.
Wer die Reinigung bei Bedarf mit einer Kamerabefahrung kombiniert, erhält zusätzliche Informationen über den Zustand der Leitung. Dadurch können notwendige Instandsetzungsmaßnahmen besser geplant werden, anstatt erst im akuten Störungsfall reagieren zu müssen.
Häufige Fragen zur Fallstrangreinigung
Das hängt vom Zugang zur Leitung und vom gewählten Reinigungsverfahren ab. Wenn der Fallstrang über eine Revisionsöffnung oder einen anderen geeigneten Zugang erreicht werden kann, ist der Zugang zu einzelnen Wohnungen häufig nicht erforderlich. Je nach Situation kann es jedoch notwendig sein, bestimmte Anschlüsse zu sichern oder Bereiche vor Wasseraustritt zu schützen. Die betroffenen Bewohner sollten in jedem Fall rechtzeitig informiert werden, damit der betreffende Strang während der Arbeiten möglichst nicht benutzt wird.
Die Dauer hängt unter anderem von der Länge und dem Zustand des Strangs, der Zugänglichkeit und dem Verschmutzungsgrad ab. Bei einfachen Bedingungen kann die Reinigung eines einzelnen Strangs innerhalb weniger Stunden möglich sein. Zusätzliche Arbeiten wie Fräsen oder eine aufwendige Zugangssituation können den Zeitaufwand erhöhen. Bei mehreren Strängen im selben Objekt lassen sich die Arbeiten häufig organisatorisch bündeln.
Bei älteren oder vorgeschädigten Leitungen besteht grundsätzlich ein besonderes Risiko. Deshalb müssen Arbeitsdruck, Düsentechnik und Vorgehensweise an Material und Zustand der Leitung angepasst werden. Bei stark korrodierten oder bereits beschädigten Leitungen sollte zunächst geprüft werden, ob und in welchem Umfang eine Reinigung technisch sinnvoll ist. Eine Kamerabefahrung kann dabei zusätzliche Informationen über den Zustand der Leitung liefern.
Eine klassische Rohrreinigung in einer Wohnung betrifft in der Regel einen einzelnen Anschluss oder einen begrenzten Leitungsabschnitt. Bei einer Fallstrangreinigung wird dagegen die gemeinsame senkrechte Abwasserleitung mehrerer übereinanderliegender Wohnungen behandelt. Treten ähnliche Störungen in mehreren Wohnungen desselben Strangs auf oder kehren Probleme trotz wiederholter Einzelreinigungen zurück, sollte daher auch die gemeinsame Leitung überprüft werden.
Ein allgemeingültiges Reinigungsintervall gibt es nicht. Die sinnvolle Häufigkeit hängt unter anderem vom Alter und Zustand der Leitungen, der Nutzung des Gebäudes und der bisherigen Störungshistorie ab. Bei wiederkehrenden Problemen kann eine regelmäßige Reinigung sinnvoll sein. In unauffälligen Gebäuden kann dagegen eine bedarfsorientierte Kontrolle ausreichend sein. Bei intensiver gewerblicher Nutzung, beispielsweise durch Gastronomie, sollte die Belastung der gemeinsamen Leitungen besonders berücksichtigt werden.